Leegstand - woningen en gebouwen

Woningen en gebouwen staan soms gedurende lange tijd leeg. Als eigenaar van een dergelijk pand loop je niet alleen mogelijke huurinkomsten mis, maar zie je misschien ook de waarde van het pand dalen door verloedering. Dit heeft dan weer een negatieve impact op de leefomgeving en vormt een gemiste kans voor gezinnen die op zoek zijn naar een woning.

Sinds 1 januari 2010 zijn de bevoegdheden omtrent leegstand en de reeds geïnventariseerde leegstaande panden overgedragen van het Vlaamse gewest naar de gemeente. Elke gemeente is verplicht om een register met leegstaande gebouwen en woningen op te maken en bij te houden. De gemeente Borsbeek heeft hiervoor een gemeentelijk leegstands- en belastingsreglement opgesteld.

Wanneer is een woning of een gebouw leegstaand?

Leegstaande woning

Een woning is elk onroerend goed of het deel ervan dat hoofdzakelijk bestemd is voor de huisvesting van een gezin of een alleenstaande (bv. eengezinswoning, appartement, studentenkamer). Een woning is leegstaand indien ze gedurende een termijn van ten minste 12 opeenvolgende maanden niet bewoond wordt.

Leegstaand gebouw

Een gebouw is elk bebouwd onroerend goed, dat zowel het hoofdgebouw als de bijgebouwen omvat. Een gebouw is leegstaand indien meer dan de helft van de totale vloeroppervlakte niet overeenkomstig de functie van het gebouw wordt aangewend gedurende een termijn van ten minste 12 opeenvolgende maanden. Hierbij wordt geen rekening gehouden met woningen die deel uitmaken van het gebouw. De functie van het gebouw blijkt uit de stedenbouwkundige vergunning, milieuvergunning … .

Begrip zakelijk gerechtigde

Er wordt regelmatig gesproken over ‘de eigenaar(s)’ van een woning of gebouw, maar hier wordt de zakelijk gerechtigde mee bedoeld. De zakelijk gerechtigde is de persoon die beschikt over:

• de volle eigendom;
• het recht van opstal;
• het recht van erfpacht;
• het vruchtgebruik.

Hoe wordt leegstand vastgesteld?

Indicaties van leegstand

Leegstand wordt vastgesteld op basis van een aantal indicaties, bijvoorbeeld het ontbreken van een inschrijving in het bevolkingsregister, het niet wind- en/of waterdicht zijn van een pand, een uitpuilende of dichtgeplakte brievenbus … .

Dit zijn maar enkele van de mogelijke indicaties voor leegstand. Alle indicaties voor het vaststellen van leegstand kan je in Artikel 3 van het gemeentelijk leegstands- en belastingreglement vinden.

Administratieve akte

Op basis van bovenstaande definities en de indicaties van leegstand zal de administratief ambtenaar zowel op administratief vlak als ter plaatse onderzoeken of het pand al dan niet leegstaat. Indien vastgesteld wordt dat het pand effectief leeg staat, wordt dit officieel vastgelegd in een administratieve akte. Deze administratieve akte wordt eveneens aan de eigenaar(s) bezorgd, samen met een fotodossier en een beschrijvend verslag ter motivering van de opname van je leegstaand pand in het leegstandsregister.

Hoe kan je de vaststelling van leegstand betwisten?

De zakelijke gerechtigde kan beroep indienen tegen de opname in het leegstandsregister.

Binnen welke termijn dit dient te gebeuren en welke modaliteiten hierbij niet mogen ontbreken vind je terug in Artikel 5 van het gemeentelijk leegstands- en belastingreglement. 

Wat als mijn pand niet meer leegstaat? Kan ik dit laten schrappen?

Een gebouw of een woning kan worden geschrapt uit het leegstandsregister, indien je kan bewijzen dat het pand gedurende minstens 6 opeenvolgende maanden gebruikt werd overeenkomstig zijn functie. Voor een woning moet je kunnen aantonen dat deze gedurende minstens 6 opeenvolgende maanden bewoond werd. Voor een gebouw moet meer dan de helft van de totale oppervlakte gebruikt zijn volgens de bestemming en dit gedurende minstens 6 opeenvolgende maanden. Meer informatie vind je terug in Artikel 6 van het gemeentelijk leegstands- en belastingreglement. 

Gevolgen van opname in het leegstandsregister

Op de woningen die in het leegstandsregister zijn opgenomen, geldt in principe het recht van voorkoop en het sociaal beheersrecht.

Recht van voorkoop

Het recht van voorkoop geeft de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen, een sociale huisvestingsmaatschappij en de gemeente de mogelijkheid om jouw woning of gebouw bij verkoop aan te kopen tegen de prijs die je bent overeengekomen met de koper. Deze instanties krijgen dus voorrang op de verkoop.

Sociaal beheersrecht

Het sociaal beheersrecht is bedoeld voor eigenaars die niet bereid zijn hun leegstaande woning op vrijwillige basis opnieuw op de woningmarkt te brengen. Bij uitoefening van het sociaal beheersrecht wordt een woning voor minstens 9 jaar in beheer gegeven aan de stad, het OCMW of een sociale woonorganisatie. Deze instantie zal de woning dan renoveren tot een kwaliteitsvolle woning en verder verhuren op de sociale woningmarkt aan de wettelijk vastgelegde huurprijzen. De termijn van 9 jaar kan verlengd worden om de kosten van de werkzaamheden te recupereren.

Moet ik een leegstandsheffing betalen?

De gemeente Borsbeek heeft een heffingsreglement op leegstaande woningen en gebouwen. Indien de leegstand blijft aanhouden, zal je dus belast worden op het langdurig laten leegstaan van je onroerend goed. Deze heffing moet voor de 1^ste maal betaald worden op het moment dat de woning of het gebouw 12 maanden is opgenomen in het leegstandsregister.

Meer informatie vind je terug in Artikel 8, 9, 10, 12, 13 & 14 van het gemeentelijk leegstands- en belastingreglement. 

Bedrag leegstandsheffing

 De belasting bedraagt:

• 1ste jaar 2000 euro
• 2de jaar 4000 euro
• 3de jaar 6000 euro
• 4de en opeenvolgende jaren 8000 euro

Betaling leegstandsheffing

De heffing moet betaald worden door de eigenaar(s). Als het pand eigendom is van meerdere personen, dan wordt de heffing verrekend in verhouding tot ieder zijn aandeel. Indien je een heffing dient te betalen ontvang je een aanslagbiljet, met daarop het bedrag van de heffing. De heffing dient betaald te worden binnen de 2 maanden na het verzenden van het aanslagbiljet.

Bezwaar tegen leegstandsheffing

Het is mogelijk bezwaar in te dienen tegen de leegstandsheffing. Het bezwaar moet schriftelijk worden ingediend bij het college van burgemeester en schepenen van Borsbeek. Indien je wenst gehoord te worden, dien je dit eveneens te vermelden in het bezwaarschrift. Het college van burgemeester en schepenen doet een uitspraak binnen de 6 maanden vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift.

Kom ik in aanmerking voor een vrijstelling op de leegstandsheffing?

In een aantal gevallen kan de eigenaar van het leegstaande gebouw of de leegstaande woning vrijgesteld worden van betaling van de heffing.

Meer informatie vind je terug in Artikel 11 van het gemeentelijk leegstands- en belastingreglement. 

Aanvraag vrijstelling

Je kan een vrijstelling van de belasting aanvragen bij het college via beveiligde zending. Hiervoor dient de zakelijk gerechtigde de nodige bewijsstukken toe te voegen bv. bewijs van verblijf in een rusthuis, renovatiedossier … . Indien de aanvraag tot vrijstelling aanvaard wordt, hoef je geen leegstandsheffing te betalen. Indien de aanvraag daarentegen geweigerd wordt, zal je een aanslagbiljet ontvangen met het bedrag van de te betalen belasting.

Hoe leegstand voorkomen en oplossen?

De woning of het gebouw opknappen en opnieuw in gebruik nemen

Zoals reeds aangehaald, streeft de gemeente ernaar om leegstaande panden opnieuw op de markt te brengen. De gemeente stimuleert eigenaars bijvoorbeeld hun pand terug in goede staat te brengen door te verwijzen naar de verschillende premies waarvoor de eigenaar in aanmerking kan komen. Een overzicht van deze premies kan je vinden op www.premiezoeker.be. Hierna kan je de woning of het gebouw zelf terug in gebruik nemen of verhuren.

De woning verhuren aan een sociaal verhuurkantoor

Wil je je woning gaan verhuren, dan kan het sociaal verhuurkantoor misschien een oplossing zijn. Een sociaal verhuurkantoor huurt woningen op de private markt om ze na eventuele renovatie-, verbeterings- of aanpassingswerken tegen een redelijke huurprijs verder te verhuren. 

De woning of het gebouw verkopen

Een andere optie is de verkoop van het leegstaande pand.

Vermindering registratierechten

De koper van een leegstaande woning kan namelijk een vermindering van de heffingsgrondslag voor de registratierechten bekomen, waardoor het financieel interessanter wordt om dit pand te kopen. Een 1^ste voorwaarde is dat het gebouw of de woning bij de aankoop minder dan 4 jaar in het leegstandsregister is opgenomen. Bijkomende voorwaarden zijn dat de woning gerenoveerd wordt en dat iemand binnen 2 jaar na de registratie van de aankoopakte de woning gebruikt als hoofdverblijfplaats. Dit kan de koper zijn, maar evengoed een huurder.

Gemeente informeren omtrent de verkoop

De instrumenterende ambtenaar (meestal is dit de notaris) brengt de koper op de hoogte van de opname van het pand in het leegstandsregister. Deze ambtenaar bezorgt eveneens de identiteitsgegevens van de koper en de datum van verkoop aan de gemeente.

Berekening leegstandsheffing

Het aantal termijnen van 12 maanden dat een gebouw of woning in het leegstandsregister staat, wordt herberekend bij overdracht van het zakelijk recht betreffende het gebouw of de woning.

Meer info

Voor meer informatie omtrent de vaststelling van leegstand, de opmaak en het bijhouden van het leegstandsregister, de beroepsprocedure, de aanvraag tot schrapping en de mogelijke oplossingen voor leegstand kan je terecht bij de dienst huisvesting via huisvesting@borsbeek.be .